OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè35c到底有多大，35c是多少)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低(dī)开，此后(hòu)二级市(shì)场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不(bù)好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事(shì)高如星对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空(kōng)下(xià)调至得这么(me)急35c到底有多大，35c是多少、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍(shào)说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术(shù)等产(chǎn)业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们(men)肯定要全(quán)力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率为何(hé)未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大(dà)平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平(píng)的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的(de)不(bù)同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他在开发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)35c到底有多大，35c是多少现打造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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