文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达(dá)国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供(gōng)充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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