万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股(冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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