新“国九条”点名REITs市场聚焦完善配套法规及税收政策

国务院近日印(yìn)发《关于加强监管防范风险(xiǎn)推动(dòng)资本市场高质量发展的若干意见(jiàn)》（下称(chēng)新“国九条”），其中提出，推动债券(quàn)和不动产投资信托基金（REITs）市场高(gāo)质量发展；研究制定不动产投资信托基金管理条例；落实并完善上市公司股权激励、中长(zhǎng)期资(zī)金、私募股权创投基金、不动产投资信托(笑对生活作文800字tuō)基金等税收政(zhèng)策。

市场(chǎng)人士认为，新(xīn)“国九条”为REITs市场提供了政策支(zhī)持和(hé)发(fā)展方向，预(yù)示着我国REITs市场将迎来新的发(fā)展机遇，并在服务实体经济(jì)和促进资本市场稳定健康发展方面发挥更加重要的作(zuò)用。

多位业(yè)内专家(jiā)表示，REITs具(jù)有盘活存量资产、促进(jìn)投融资(zī)良性循环(huán)，降低企业和(hé)地方政(zhèng)府债务的作用，建议从立法和税收等方面入手推动REITs市场高质量发展。

REITs市场发展潜力巨大

新“国(guó)九条”提出，推动债券和不(bù)动产投资信托基金(jīn)（REITs）市场高(gāo)质量发展。

REITs是兼(jiān)具股、债属性的权益(yì)性长期投(tóu)资品种(zhǒng)，是不可或(huò)缺的重要(yào)投融资工具。一位宏观研究员(yuán)对(duì)上海证券报记者表示，美国(guó)REITs市(shì)场(chǎng)规模约占GDP总量的3%到5%。如果参照美国REITs市场的(de)体量，我国(guó)REITs市场应是万(wàn)亿元级蓝海(hǎi)市(shì)场(chǎng)，发展潜力巨大。

而且(qiě)，REITs自身的特性使得其(qí)可以成为资本市场和实体经济之(zhī)间(jiān)的(de)重要桥梁。“我们可以(yǐ)在现实生活中亲身感(gǎn)受周边商场超市的热闹程(chéng)度，或者(zhě)高速公路的车流拥挤度的同时看到相应REITs的价格变化。”上述人(rén)士说。

中信证券相关业务负责(zé)人士表示(shì)，我国的公募REITs涵(hán)盖非常(cháng)广泛的基础设施资产，其中既包(bāo)括海外(wài)REITs中常见的产权类资产，也包括众多经营(yíng)权类(lèi)基(jī)础(chǔ)设施资产。在目前已上市的(de)REITs中，保租房、仓储(chǔ)、产业(yè)园、消费基础设施属于(yú)产(chǎn)权REITs，而高速公路、能源、生态环保(bǎo)则多属于经(jīng)营权REITs。

该(gāi)业务负责人士说，REITs底层资产运营机制清晰，具有(yǒu)强制派息机制，是(shì)能够提(tí)供(gōng)相对稳定分红的权益型产品。“我国REITs市场各项(xiàng)制度规则正在持续完善优化，投资者也在(zài)不断健全REITs投研体系，优化(huà)内控制度建设，朝(cháo)着价值投资、长期投资、理(lǐ)性投(tóu)资的方向发展(zhǎn)。”

推进REITs的(de)立法计划

新“国(guó)九条”强调，研究制定不动产投资信托(tuō)基金管(guǎn)理条例(lì)。

市场人士称，REITs的立法计划是中国资本市场法治建设和市(shì)场发展(zhǎn)的(de)重要组成部分，旨在为(wèi)REITs市场的健(jiàn)康(kāng)发展提供法律保障和(hé)制度支持。随着立法工作的推(tuī)进，预计将进一步促进REITs市场的稳定和成(chéng)熟，为投资者提(tí)供(gōng)更多保护，并推动REITs产品更好地服务实体经济发展。

一位资深市场人士表示，短期看，REITs市场还需继续发展(zhǎn)和壮大。当(dāng)前REITs市场仍比较小众，立法条件还需进一步探索；中长期看，REITs的立法是趋势，相关工作涉及司法部门、国家发展改革委和中国证监会等多部门协调和配(pèi)合。

“立法可以进一步提升和规(guī)范REITs的特点、性质和地位，对市场长远和可持续发展具有重大意义。”上述人士说。

今年3月，上(shàng)海证券交易所总经理蔡建春曾(céng)表示，我国REITs市(shì)场采取“公募基金+资产支持证券”的框架，在试点阶段取得积极成效。但顶层设计层面的基础制度亟待完善(shàn)，相关制度安(ān)排对于进(jìn)一步壮大REITs市场、服务实体经济建设存在较大制约。

对此，蔡建春建议，加快不动产投资信托(tuō)基金（REITs）专项立(lì)法。在具体立(lì)法重点上(shàng)，建议明确五方面内容：

一是明(míng)确REITs属于证(zhèng)券(quàn)法规范(fàn)的证券品种，对REITs的发行、交易、信息披(pī)露、投资者保护(hù)等事(shì)笑对生活作文800字项予(yǔ)以(yǐ)规定，条(tiáo)例(lì)未(wèi)规定的(de)适用证券法规定。

二是明确REITs发行交易相关安(ān)排(pái)，规定(dìng)REITs发行上市条件、REITs管理人管理、做市机制等事项，解决产品结(jié)构及参与机构责任义(yì)务(wù)等问题(tí)。

三(sān)是明确REITs管理(lǐ)架构和持(chí)有人会议机制，确定“REITs载(zài)体+项目公司”的产品结(jié)构，参照股东大会制(zhì)度，建立(lì)健全REITs持有人会议机制，解决运行管理效率问题。

四是明确REITs税收、会计处理、国(guó)有资产转让等相关配套机制，解决约束激励问题。

五是明确REITs市场的监管安(ān)排和法律责任，明确REITs发行人信(xìn)息披露、募集资金使用等(děng)相关监管安排，解决(jué)法律(lǜ)责(zé)任主(zhǔ)体和责任机制(zhì)等问题(tí)。

建议完善(shàn)REITs税收政策

新“国九条”也提出，要(yào)落实并完善不动产投资信托基金税收政策。

回顾国外(wài)发(fā)达市场(chǎng)REITs的(de)发展历程，REITs市场的每一次快速发展无不与税收优惠政(zhèng)策(cè)的改革有关(guān)。

2022年1月26日(rì)，财政部、税务总局(jú)发(fā)布《关于(yú)基础设施领域不动产投(tóu)资信托(tuō)基金（REITs）试点(diǎn)税(shuì)收政策的公(gōng)告》。该政策明确了(le)基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs适用的(de)税收政策。

市场(chǎng)人士表示(shì)，税收政策的落实(shí)和完善，不仅有助于降低原(yuán)始权益人的税(shuì)负，而且(qiě)也有利于提(tí)振市场参与热情(qíng)，推(tuī)动(dòng)REITs市场的发(fā)展壮大。同时，这些政策也体现(xiàn)了国(guó)家对发展公募REITs的(de)大力支持(chí)，为基础(chǔ)设施(shī)资产的盘活和(hé)有(yǒu)效投(tóu)资提(tí)供(gōng)了良好的(de)税务基础。未来，随着(zhe)REITs市场(chǎng)的不断发展和实践的深入，可以期待更(gèng)多有(yǒu)利于REITs市场建设的税收规则(zé)出台，进一步完(wán)善REITs税收政策体系。

REITs上(shàng)市一般分为上市前的资产组合或重组、发行(xíng)设立、运营分配(pèi)、退出(chū)四(sì)个阶段。一位原始权益负责(zé)人对记(jì)者表示，目前REITs的税收优惠仅限于资产重组和发行设立(lì)阶段减免和递延企业所得税，不涉及运营和退出阶段增值税、土地增值税的政策优(yōu)惠。建议进一步完善REITs的税收政策，提高原始权益人发行意(yì)愿和投资者的收益。

该人士还建议，可以从简化税(shuì)收流程、明确税收细则、加强(qiáng)跨部门协调等(děng)方面完善对REITs的税收优惠。

该人士进一步建议，为了降低企业和投(tóu)资(zī)者的税务(wù)合规(guī)成本(běn)，可以进一步(bù)简化REITs相关的税(shuì)收申报和(hé)缴纳流程。针对(duì)当(dāng)前(qián)税收政策中的一些模糊地带，如资(zī)产划转的具体定(dìng)义、战略配售份额的税务处理等，应出台更明确的指导细则(zé)，以减少市场的不(bù)确定性。

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