近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金份额(é)净值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)管理人(rén)实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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