5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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