饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构存(cún)在利用(yòng)房源客(kè)源优(yōu)势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员(yu乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么án)李(lǐ)宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费标(biāo)准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六(liù)条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服务(wù)内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构提(tí)供的(de)基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的(de)房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门依(yī)法查处(chù)不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其(qí)中(zhōng)的(de)细(xì)则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能(néng)对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)的(de)专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支(zhī)付一半的(de)中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的(de)情(qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分费用也可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其(qí)转再(zài)次转嫁(jià)给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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