5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业(yè)也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季(jì)度的(de)收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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