导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步值此之际是什么意思春节，值此 之际推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人均水平的(de)一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　值此之际是什么意思春节，值此 之际c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810299.png">

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)值此之际是什么意思春节，值此 之际城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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