导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多单反可以带上飞机吗少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn单反可以带上飞机吗)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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