文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的(de)房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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