导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

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