文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交(ji感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解āo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积(jī)的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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