导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　中国有几个党派，中国有几个党派组织ong>超过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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