万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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