文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的(de)？国外(wài)什么(me)情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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