“现在(zài)的(de)房(fáng)地产(chǎn)很(hěn)难再出现像(xiàng)过去十(shí)年的系(xì)统(tǒng)性(xìng)行情(qíng)。”思(sī)睿集团合伙人(rén)、首席(xí)经济学(xué)家(jiā)洪灏向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示(shì)，房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)分(fēn)化的愈加明(míng)显，让机构和投资(zī)者的关注度从板块(kuài)向单(dān)个标的转移(yí)。上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来看(kàn)，无(wú)论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重要(yào)参考

　　那么(me)如何寻找房(fáng)地产(chǎn)个(gè)股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产(chǎn)赛道中进行(xíng)选择，需(xū)要非常小心，避免选了半(bàn)天(tiān)，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要满足以(yǐ)下三个基(jī)准：有大的国资背景的(de)、杠(gāng)杆率较低的、此前(qián)没有踩过红线的(de)。

　　他还表示(shì)，如(rú)果关注(zhù)一下今年房(fáng)地产的开发资(zī)金来源，可(kě)以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿(yuàn)意给房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金来源(yuán)来(lái)自新盘的销售。但(dàn)今年(nián)新房(fáng)的销(xiāo)售情况(kuàng)相(xiāng)较一般。再关注一(yī)下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主要还是(shì)那(nà)些有(yǒu)国企背景的房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整个(gè)行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融(róng)资(z彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方ī)等各个方面都非常明(míng)显。现在有国资背(bèi)景的房企在资本市场表现相对较好，但没有国(guó)资(zī)背(bèi)景(jǐng)的民营房企股(gǔ)价(jià)大多(duō)表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业的成本优(yōu)势(shì)，更(gèng)具(jù)体一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负(fù)债率(lǜ)）是(shì)不是行业内的(de)最低水平；利润率是不是(shì)行业内最高的；融资成(chéng)本(běn)是否是行(xíng)业内最低(dī)的；建安成本是(shì)否也是业内最低的；这些都是我们看重的一家房企的综(zōng)合(hé)成(chéng)本。

　　需要注意的(de)是，能(néng)够(gòu)同时满足上述条件(jiàn)的(de)房(fáng)企(qǐ)并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分房企(qǐ)出现了“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发(fā)现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中(zhōng)交地产、中国(guó)武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展、光明地(dì)产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国(guó)央企房企也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕(tì)其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较(jiào)稳(wěn)健特色的国央企(qǐ)房(fáng)企，其财务指标称得上完全健康的仍是少(shǎo)数。而(ér)更加值得(dé)注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至(zhì)地方国企开始大举(jǔ)扩张(zhāng)。而(ér)这(zhè)无(wú)疑又进一步考(kǎo)验着国央企的资(zī)金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对(duì)房企(qǐ)而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤(yóu)为(wèi)重要，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储(chǔ)备(bèi)优质“弹(dàn)药(yào)”；但(dàn)过于(yú)乐观的(de)预判未来市场，以(yǐ)及过于激进的扩(kuò)张拿地(dì)节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家房企进行(xíng)举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续(xù)4年的净借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始(shǐ)在一线(xiàn)城市进行大举拿(ná)地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分(fēn)之一。与此同时，该(gāi)房企(qǐ)新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今(jīn)年(nián)会有更多的(de)楼盘入市。像这(zhè)类(lèi)企业(yè)就(jiù)符(fú)合“最(zuì)后的(de)赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它(tā)本身储备了很(hěn)多弹(dàn)药，去(qù)年拿地(dì)超1000亿元，且(qiě)其中一半(bàn)在一线城市，另外一(yī)半也主要集中在强二线(xiàn)和二线城市；另(lìng)一(yī)方面，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样(yàng)提醒(xǐng)道，与(yǔ)之相反，有(yǒu)些房企的扩张(zhāng)速度让人感(gǎn)觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影(yǐng)子(zi)。虽然说，见到机会时(shí)要出手，但(dàn)出手的章法(fǎ)仍要小心，如(rú)果(guǒ)负债率(lǜ)扩张得太快，但(dàn)未来的两(liǎng)年市场没(méi)有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩(kuò)彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方张速(sù)度(dù)是(shì)否激(jī)进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企的净负债率水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张(zhāng)得过于快(kuài)速了(le)。

　　不难(nán)看(kàn)出(chū)，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净负(fù)债率要求不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业(yè)的复苏速度并(bìng)没(méi)有(yǒu)那么(me)快，所以要规避公司净负债(zhài)率提(tí)高到一(yī)个(gè)比较危(wēi)险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积极的房企梳理(lǐ)发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份(fèn)、越(yuè)秀地(dì)产、绿城中国、保利发展等(děng)房企2022年(nián)净负债(zhài)率都(dōu)在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交地(dì)产净负债率持续居(jū)高不下，在2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙(lóng)湖集团(tuán)等房企在(zài)践行较积(jī)极的拿(ná)地策略的同时，也较好地控(kòng)制(zhì)了公司(sī)的扩张速度与(yǔ)净负(fù)债率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备(bèi)“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是(shì)以(yǐ)同一筛(shāi)选标准来(lái)看国央企与民营房(fáng)企(qǐ)，但在各维(wéi)度的实(shí)际表现上(shàng)，国(guó)央企确(què)实会更(gèng)胜一筹。如国央(yāng)企的融资(zī)成本更低(dī)，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样(yàng)，国央企(qǐ)自然而然就具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民(mín)营房企，机构更加看好(hǎo)国央企，但这(zhè)也(yě)并不(bù)意(yì)味着，民营企业(yè)中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机构的青睐(lài)。比如(rú)，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的(de)十大流通股(gǔ)东中新(xīn)进了“中(zhōng)国(guó)工商银行股份(fèn)有限公司(sī)－景顺长城中国回报灵活配置混合型证(zhèng)券投资基金”“全(quán)国(guó)社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠(zhū)海(hǎi)阿巴(bā)马资产(chǎn)管理有(yǒu)限公(gōng)司就长期持(chí)有滨江集(jí)团。根据一季报，该资(zī)产公司的几只产品合(hé)计(jì)持有滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的(de)受青睐，和其自身的(de)基本面表现存在(zài)一定关系。2020年以来(lái)的(de)近三年时间(jiān)，房地产市(shì)场整体(tǐ)在走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨江集(jí)团(tuán)仍是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增(zēng)土储、股(gǔ)价(jià)表现等多维度都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集(jí)团扣非归母净(jìng)利润(rùn)依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发布的2023年一季(jì)报(bào)，今年(nián)一季度，滨江集(jí)团更是(shì)实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿(yì)元彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍(réng)能保持自身业(yè)绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎(zhā)根杭州的战略布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营收比(bǐ)重只占到(dào)近六成。近(jìn)三年持(chí)续稳居杭州(zhōu)房企销售排(pái)名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充同样较为积极(jí)，根据诸葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集(jí)团在杭州的较突出(chū)表现，也让(ràng)滨(bīn)江集团的房企排名迅(xùn)速(sù)提升。到(dào)2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房企排名(míng)已冲(chōng)进前十，根据中指(zhǐ)数(shù)据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多家机构的集中调(diào)研。滨(bīn)江集团发布公(gōng)告(gào)表示(shì)，公司于5月10日(rì)接受了信达证券、金(jīn)鹰(yīng)基金、建(jiàn)信养老、新华(huá)养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重点移至存量(liàng)赛(sài)道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产产业链上(shàng)的中(zhōng)游环节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用行(xíng)业主要(yào)包(bāo)括中(zhōng)介服(fú)务、家(jiā)用(yòng)电(diàn)器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房(fáng)地产开发环(huán)节与上(shàng)游材料端息息(xī)相关(guān)，新盘开工(gōng)不(bù)足导致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思(sī)路渐渐移至(zhì)下游。“中国(guó)房地产行业在进入存量(liàng)房时代，所以(yǐ)对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消(xiāo)费(fèi)属性的家装家居领域，我们(men)相(xiāng)对看好(hǎo)，因(yīn)为居民(mín)保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装(zhuāng)更新的需求也会越来(lái)越多(duō)。美(měi)国过去的数据充分说明了这(zhè)一点，在(zài)新房销售(shòu)见(jiàn)顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却(què)一直都很好。对于地产产(chǎn)业链，我们(men)相对看(kàn)好(hǎo)和(hé)内(nèi)装相关的(de)行业，例如消(xiāo)费建(jiàn)材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年内表现的统计，目前暂居前两位的(de)都是来(lái)自家纺(fǎng)赛(sài)道的公司，它们(men)分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特(tè)别(bié)是前者在月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事(shì)纺织家居(jū)、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产品的研发、设计、生产(chǎn)及销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季度报告显示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业收入约6.2亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归(guī)属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报(bào)的十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，能够发(fā)现该股早已成为(wèi)基(jī)金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜力(lì)价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值和私(sī)募的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁(bì)江山(shān)。需要强调(diào)的(de)是，中欧(ōu)的两只基金(jīn)都是(shì)价值派基(jī)金(jīn)经理曹名长在(zài)管的产品，首季其同时重(zhòng)仓的房地产产业链股(gǔ)票还有金地集团(tuán)和大亚(yà)圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经(jīng)风光一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费(fèi)复(fù)苏进程(chéng)缓慢等(děng)多因(yīn)素(sù)一度(dù)沉寂，不过(guò)好在困(kùn)境反转露出曙光，家居板块中年内表(biǎo)现最好的(de)是志邦(bāng)家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已(yǐ)经超过(guò)23％，从业绩(jì)来看(kàn)，无论(lùn)是营(yíng)收还(hái)是(shì)归(guī)母净(jìng)利(lì)润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的(de)十大流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广发基(jī)金经理罗洋慧(huì)眼独具，一(yī)季(jì)报中他(tā)管理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而(ér)这两只产品(pǐn)也(yě)成为志邦家居十大流(liú)通股(gǔ)股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思(sī)的(de)是(shì)，他似乎对于定制(zhì)家居(jū)类(lèi)标的情(qíng)有独(dú)钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只产品均(jūn)登(dēng)榜十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)，其也(yě)成为他的独门(mén)重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业股也越来越被(bèi)机构所青(qīng)睐(lài)，不过这类(lèi)标的大多在(zài)香(xiāng)港上(shàng)市(shì)，如何选(xuǎn)择成为难(nán)题。对此，前述上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务(wù)不是一个高(gāo)毛利的(de)行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是(shì)市(shì)场化应该挣的钱(qián)，以我(wǒ)曾经(jīng)买的绿城服务(wù)为例，它在(zài)中(zhōng)高端楼盘(pán)占比是比较(jiào)高的，每年到期的合同里(lǐ)提(tí)价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动的大(dà)部分项目到(dào)期之后，经(jīng)过两三(sān)轮合同(tóng)周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品提价的(de)公司(sī)很少(shǎo)，因为物(wù)业公(gōng)司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人员(yuán)成本的年度(dù)增长，不过服务没有特别好，客户没(méi)有那么满意，能(néng)做(zuò)到提价难度是非常大的。但是该公司(sī)能在业(yè)内做到到期之后(hòu)提(tí)价率比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较好的服务是有关系(xì)的。”他进(jìn)一步强调。

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