近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

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　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本(běn耐克品牌和乔丹品牌是什么关系)金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期后通过(guò)耐克品牌和乔丹品牌是什么关系对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称(chēng)。

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