导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需要住宅(zhái)如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁strong>

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期。