万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思型的(de)目(mù)光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安(ān)的(de)时(shí)间完全吻合。当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思ng>

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？