导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌)衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态(tài虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌