文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一次(cì)性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案(cóng)个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案)建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房出(chū)现重大(dà)延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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