近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力(yào)特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力(bìng)取推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的(de)分派金额(é)包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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