导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本(běn)的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么p>

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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