OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了(le)应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动(dòng)。”一位业内人军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个交易日(rì)场内资(zī)金有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具(jù)备一(yī)定的投资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回(huí)调(diào)不(bù)少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的(de)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回(huí)落(luò)。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运营团队(duì)表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持以市(shì)场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方(fāng)面也(yě)有一些差(chà)异化(huà)，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根据(jù)自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万(wàn)方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一(yī)些其(qí)他(tā)在(zài)开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和(hé)它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次(wǒ)们实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关(guān)重(zhòng)要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一(yī)个(gè)非常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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