万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗trong>事实上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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