近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(niá一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万n)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REIT一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万s作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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