导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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