5月以来，房(fáng)地产板块(kuài坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他(坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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