文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(h十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖é)多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖求开发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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