5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者(《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗