OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内(nèi)人(rén)士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一(yī)定(dìng)释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对(duì)此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这(zhè)么(me)急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就相三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容(xiāng)关事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召(zhào)开的(de)线上和(hé)线下的(de)扩(kuò)募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场(chǎn三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容g)各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需(xū)要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金(jīn)给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募、对市(shì)场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的(de)张江光(guāng)大园项目(mù)一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有那(nà)么(me)多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大(dà)租(zū)户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况没(méi)有(yǒu)得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的(de)分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会(huì)有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资(zī)源共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未(wèi)来(lái)的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江科(kē)学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们(men)有信心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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