近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者(zhě其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音)关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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