OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波(bō)动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(di庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思ē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思21日上(shàng)市(shì)以来(lái)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收(shōu)入(rù)受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大(dà)，估计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了(le)不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户(hù)的(de)分隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼(lóu)的成新度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了(le)一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资(zī)产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一(yī)步，也是(shì)至关(guān)重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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