导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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