近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了(le)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了(le)解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗对经营权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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