近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红(hsecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片óng)除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的(de)信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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