万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付(f酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗ù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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