文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(20分米等于多少米 20分米等于多少厘米jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进20分米等于多少米 20分米等于多少厘米(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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