OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5临沂是几线城市，临沂是几线城市2023月11日以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规(guī)避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目(mù)前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他(tā)也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金(jīn)收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大(dà)园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一(yī)定提(tí)振，二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的(de)线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又(yòu)迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技(jì)术(shù)等产业客(kè)户，租赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度(dù)，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区(qū)域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调(diào)租和(hé)换租都(dōu)属于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得(dé)到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

临沂是几线城市，临沂是几线城市2023　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物(wù)业。租户(hù)自(zì)身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求(qiú)和(hé)预(yù)算挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江(jiāng)园区(qū)产业空间资产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的(de)发展。”相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期和(hé)市(shì)场的信心。”

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