万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思)信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(c当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思hū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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