5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuá奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色n)导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(s奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色hí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等(děng)极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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