饱(bǎo)受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规(guī)范(fàn)房(fáng)地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗息等(děng)问题(tí)，加重交易(yì)当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标(biāo)价等(děng)十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的(de)大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不(bù)对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括(kuò)经纪(jì)服务在(zài)内的(de)相关市(shì)场交易行为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部(bù)下(xià)发的《关(guān)于(yú)房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标(biāo)价即可。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具(jù)收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场(chǎng)平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认(rèn)定(dìng)其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看(kà一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗n)，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应(yīng)该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相当(dāng)于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易(yì)中操作(zuò)的(de)透明度，也有利(lì)于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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