近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的(de英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的(de)资(zī)产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也称。

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