5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城(chéng)市。而映(yìng)射唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部(bù)副总(zǒn唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么g)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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