近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了(le)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活1cc的水等于多少克，1cc水是多少克力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目(mù)每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配1cc的水等于多少克，1cc水是多少克的现金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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