饱受(shòu)争议的(de)二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到(dào)监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思包括(kuò)经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是(shì)房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)行业关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发(fā)的《关(guān)于房地(dì)产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二手房中介最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际(jì)收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地(dì)产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当分别(bié)明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事(shì)人(rén)出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门(mén)依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是(shì)规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市落(最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房(fáng)源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会(huì)出现中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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