导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(z为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机hèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　<为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机strong>=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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