文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各(gè)环(huán)节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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