5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么(me)投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中(z淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次hōng)，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司(sī)也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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